新加坡：计划在2021年结婚的陈佩仪女士和当时的未婚夫早在四年前就开始申请新组屋。
他们希望这会给他们足够的时间来获得一个单位，并在结婚后不久就搬进来，但事实证明这比他们预期的更具挑战性。
这对夫妇主要申请的是兀兰和三巴旺等非成熟房地产中的按订单建造(BTO)和售余(SBF)公寓，这样他们就可以住在父母附近。他们还在皇后镇碰碰运气一次。
在他们第八次尝试之后，他们写信给国会议员，要求他们在 2021 年底提出上诉。Tan 女士不确定这是否有帮助，但他们终于在今年 1
月获得了一套公寓。
“我们不得不凑合使用一个二级单位。这不是我们想要的，但对于尝试了这么多次的人来说，我们也很累，”这位 29 岁的从事物流工作的人说。
现在结婚了，她在父母家和公婆家之间分配时间，同时等待他们自己的公寓在 2026 年初完工。
对于大多数希望结婚的年轻夫妇来说，获得 BTO 公寓是新加坡的成年礼，但在过去几年中，一些问题突然出现，例如难以预订公寓和施工延误。
建屋局表示，几乎所有申请非成熟屋区 BTO
组屋的首次购房者家庭都有机会在两次尝试内预订到组屋，而且几乎所有人都有机会在前三次尝试中预订到组屋。分析师表示，尽管如此，由于
COVID-19，住房需求扩大和供应延迟的共同作用造成了一些具有挑战性的动态。
ERA Realty 的主要执行官 Eugene Lim
指出，在大流行期间，一些在家工作的人意识到他们需要更多空间，或者更愿意远离其他家庭成员居住——这导致了更大的需求。
在那段时间里，建筑和购房都放缓了，但一旦新加坡重新开放，被压抑的需求就会激增。在大流行期间推迟结婚或买房的夫妇也开始寻找或重新寻找房屋。
在供应方面，COVID-19 大流行、人力短缺和全球供应链中断推迟了建设项目的完成。
ERA Realty 研究和咨询主管 Nicholas Mak 表示，在房地产市场，供应增加所需的时间远远长于需求发生变化所需的时间。
“总是‘及时’满足需求是非常困难的，因为计划需要大约一年时间，建设需要三年时间……需求变化比供应快得多……(它可能会在几周内发生变化)，”他说。
所有这些都促成了转售市场的蓬勃发展，价格连续 10 个季度攀升。自 2020 年第一季度以来，组屋转售价格指数上涨了 36.6 点，涨幅接近
28%。
为房地产市场降温的最新尝试是在 9 月 30 日，当局为私人业主购买组屋转售单位规定了 15 个月的等待期。
这是 10 个月内的第二批降温措施。组屋贷款的贷款价值比 (LTV) 限额在 2021 年 12 月降至 85%，进一步降至 80%。
这意味着那些申请组屋贷款的人最多只能借到房产价值的 80%。
随着降温措施的实施，10 月份转售价格的涨幅有所放缓，但继续小幅上涨。
根据房地产门户网站 99.co 和 SRX 的数据，10 月份组屋转售价格连续第 28 个月攀升，但增幅较 9 月份的 1.3% 有所放缓，仅为
0.5%。
尽管价格上涨，一些夫妇还是觉得他们等不及了，他们会花更多的钱在他们喜欢的地方购买一套转售公寓。
Germaine 要求在故事中不要使用她的真名，自 2018 年 5 月以来，她总共向组屋申请了 11 次组屋，其中 6 次用于出售平衡组屋，5 次用于
BTO 项目。
她说，这些都在成熟的住宅区，那里的公寓需求量更大，但她和她的伴侣都想住在父母附近。
由于他们是第一次申请，并且申请住在父母附近，这两者在 BTO 系统下都给予他们优先权，他们认为自己有更高的机会。但 11
次尝试和四年后，她决定走上一条不同的道路。
他们将获得一套 40 年房龄的转售组屋，其价格比父母居住地区的 BTO 组屋高出近 20 万新元。她指出，与 2018
年相比，现在的价格处于“历史最高水平”她首先开始申请新公寓。
“我想安定下来，开始一个家庭……如果我继续等待，情况会更糟，”她说。
BTO 系统如何运作
等待时间长、完工延迟以及转售和 BTO 公寓价格上涨的消息导致社交媒体和议会对新加坡的公共住房制度提出质疑。
有人问为什么国家发展部 (MND) 按订单建造，而不是先建造。其他人质疑年轻家庭是否仍然负担得起这些公寓。
新加坡国立大学教授 10 月份发表的一篇关于 BTO 系统的博文也在网上获得了相当大的关注。
计算机科学副教授 Ben Leong
的解决方案之一是“确保供应超过需求”，因此总会有公寓，如果夫妻愿意，他们可以立即入住。他推断，这种供应过剩还将压低价格并使公寓负担得起。
议会也提出了问题，两名国会议员在 10 月 20 日询问政府是否会考虑提前建设更多组屋 BTO 项目，以缩短首次申请者的等待时间。
国家发展部长德斯蒙德李回答说，自 2018 年以来，建屋局一直在为一些项目提供 BTO 公寓，等待时间较短，约为三年或更短。
HDB 已将 BTO 公寓的供应量在 2022 年和 2023 年增加到每年 23,000 套，比 2021 年增加 35%。如果需要，它准备在 2021
年至 2025 年推出多达 100,000 套新公寓。
建屋局曾多次解释说，几乎 90% 的首次申请非成熟屋村 BTO
公寓的家庭都有机会在两次尝试内预订公寓。第一次来的家庭有两次投票机会，而第二次来的家庭有一次机会。
它补充说：“那些在非成熟庄园中两次或多次尝试 BTO 公寓但未成功的人，将在非成熟庄园中的每个后续申请中获得额外的投票机会，”它补充说。
优先建造可能吗?
但为什么不先建造呢?这将回到当前 BTO 系统出现之前的住房政策。
在现行制度之前，建屋局有单位登记制度。在这个系统下，买家只能选择他们的公寓所在的广阔地理区域，但等待时间更短。当他们被邀请选择公寓时，他们才被告知确切的位置和单元的成本。
在 20 世纪 90 年代中期，随着组屋转售价格飙升，政府于 1996 年推出反投机措施以压低价格。但这恰逢 1997
年亚洲金融危机，当时房地产市场暴跌。
由于需求低迷，大量未售出的公寓库存空置。BTO 系统于 2001 年推出，旨在更好地估计需求并避免这种情况。
在 2010 年建屋局成立 50 周年的一系列评论中，时任国家发展部长马宝山表示，他在 1999 年上任后面临的首要挑战之一是处理超过 31,000
套未售出的公寓。
“几乎每年，直到 2006
年，国会议员都会在议会表达他们对未售出股票的担忧，并询问建屋发展局正在采取哪些措施来清理它。审计长办公室也敦促董事会减少未售出的库存，强调持有空置公寓的高成本，”他说。
“建屋发展局不得不想出各种方法来清理公寓——将五房和行政公寓改造成较小的两房和三房公寓、组织路演、对现成的公寓进行步入式选择，以及聘请管理代理暂时出租未售出的单位。”
Mah 先生指出，如果建屋发展局在“自动驾驶”模式下飞行，每年供应固定数量的单位，无论市场状况如何，都会存在某些年份供过于求的风险。
反面：供应过剩
在 2015 年议会供应委员会的一次演讲中，Khaw
先生回答了国会议员颜添宝的一个问题，后者要求当局以“重要”的方式在需求之前建设，以便按需提供公寓。
“没有开发商采用这种模式，因为保持大量公寓空置的持有成本高得令人望而却步，”他说。
麦先生还指出，过度建设会导致资源浪费。
“对于购房者来说，过度建设似乎是一件‘好事’，因为他们不会为此付出任何代价，但却是所有纳税人和整个社会的代价，”他说。
即使多余的公寓空置，建屋局也必须使用更多的国家资金来维护它们。空置的建筑物恶化得更快 -
瓷砖弹出，未使用的水管可能生锈。如果公寓有人居住，就会有磨损，但房主也会“照顾”房产”，他指出。
他补充说，难以出售的单位也会花费纳税人的钱。
“房地产是世界上最不可移动的资产，它不像你有多余的 iPhone
或瓶装洗发水......你不能四处移动公寓(到另一个需求更多的地方)，”他补充道。
两者兼而有之
最初，组屋项目的建设仅在 70% 的公寓被谈妥后才开始。马先生当时指出，等候时间会更长。
“在 BTO 计划下，当需求缓慢时，没关系，”商业时报援引他在 2001 年的话说。“当需求再次回升时，就会有一些问题需要解决。”
2011 年，由于需求激增，下一任国家发展部长 Khaw Boon Wan 要求组屋“先于需求建设”。
这意味着建屋局在准备好招标文件和建筑图纸后立即进行招标，而不是等待 70% 的订单得到确认。
“然而，‘BTO’一词仍用于指代建屋局建造、分配和出售的新公寓，”新加坡国立大学房地产与城市研究所所长、房地产教授 Sing Tien Foo
说。新加坡。
“在没有 70% 停产的情况下开始建设的相同过程今天仍在继续。”
在回应 CNA 的询问时，建屋发展局表示，它已经在可能的情况下在需求或实际预订之前进行建设。自 2011 年 5 月以来，它已在选房结果出来之前为大多数
BTO 项目招标并授予施工招标。
该机构补充说，BTO 系统“灵活且响应迅速”，并允许组屋动态调整其建筑计划以满足需求。
“当需求很高时，就像现在这样，BTO 项目的数量就会增加。BTO
系统提供了必要的纪律，以防止可能导致未售出公寓和价格低迷的主要供应过剩，”该机构表示。
“然而，施工招标的提前时间取决于多种因素，例如场地的准备情况、规划批准的状态和设计开发过程等。”
建设能力瓶颈
大多数分析人士认为，问题不在于 BTO 系统，而在于建设能力的限制，COVID-19 大流行和乌克兰冲突加剧了这一点。
OrangeTee and Tie 的研究和分析高级副总裁 Christine Sun
女士认为这两种系统都可以工作，但她表示，是先建造还是按订单建造并不是问题的“关键”。
“现在我们只是在谈论首先清理积压的(正在建造的公寓)，”她说。
分析师还指出，供应方面可能会有一些喘息的机会。
麦先生指出，随着货物和劳动力更容易跨境以及建筑业的瓶颈得到缓解，目前的情况将在未来一两年内缓解。
辛教授补充说：“未来几年，随着更多 BTO 公寓的建成并供应给市场，目前由供应积压造成的供需失衡可能会得到缓解。”
孙女士补充说，降温措施将有所帮助，但效果需要一段时间才能显现出来，未来的开发项目，如南部滨水区、多佛森林，可能会减轻中部地区对公寓的需求压力
至于等待时间，她指出，也许通过更好的施工技术，可以加快建设时间。
“瓶颈是建筑业，一旦建筑业(已经)正常化，我们就可以缩短施工过程，”林先生补充道。
建屋局也在推动提高公共住房项目的建设效率。一项关键举措是建筑转型项目，该项目将试验一系列技术以进一步提高生产力。
它的目标是将试点项目 Garden Waterfront I & II @ Tengah 的生产力提高 25%，该项目将于 2022 年 11
月的销售活动中推出。
负担能力问题
BTO 公寓的可负担性也是新加坡人争论的话题，Leong 副教授在他的博文中提出了这个问题。
上个月在议会发表讲话时，国家发展部长李德斯蒙德承认对住房负担能力的担忧，并表示政府一直在“仔细监测”市场。
他指出，这就是为什么当局继续以低于市场的价格建造和出售新的组屋单位，因为它们有“大量补贴”。
李先生指出，2019 年和 2022 年前三个季度的 341,000 新元和 348,000
新元的非成熟房地产新四房公寓的平均价格保持“相对稳定”。
住房补助、市场补贴有所增加
建屋发展局表示，今年第一季度，近 90% 的已领取新组屋钥匙的购房者，无论是成熟的还是非成熟的，其组屋的抵押贷款服务比率为 25% 或更低贷款。
“这意味着这些购房者可以使用他们每月的公积金供款来偿还组屋贷款，几乎不需要现金支出。MSR 低于 30% 至 35% 的国际基准，”该机构表示。
为了让新公寓负担得起，市场补贴已经增加。建屋局表示，多年来，政府发放的住房补助金数额有所增加。
不断上升的开发成本
ERA 的林先生表示，目前组屋的价格非常接近成本。他说，新的组屋单位不可能像过去那样花费 100,000
新元，因为该单位的建筑成本会超过这个数额。
“我们只是采用组屋规格(规格)并应用建筑成本，它已经超过 100,000 新元。别忘了，土地还是要交代的。他们不必竞标土地，但仍有土地成本。”
然而，售价超过 800,000 新元的 BTO 公寓却引起了人们的关注。在 8 月的 BTO 推介会上，Central Weave @ AMK
的一套五房公寓售价在 720,000 新元至 877,000 新元之间。根据组屋局 8 月的媒体发布，附近的转售单位售价为 960,000 新元至
1,150,000 新元。
在同一次推出中，位于不太中心位置的五房公寓 Choa Chu Kang 的价格标签为 390,000 新元至 508,000 新元。
建屋发展局表示，虽然 BTO 单位获得高额补贴，但一些具有吸引力的地点属性的 BTO 单位将有更高的价格点。
Central Weave @ AMK 位于宏茂桥市中心，靠近市场和小贩中心、宏茂桥综合医院、宏茂桥图书馆、Djitsun Mall 和 AMK Hub
等购物中心、宏茂桥地铁站和宏茂桥地铁站等便利设施它说，巴士转换站。
“这些公寓的较高售价反映了它们有利的属性和位置。尽管如此，与其他 BTO 项目一样，Central Weave @ AMK
的新公寓定价有慷慨的补贴，导致售价低于可比转售公寓的交易价格”。
HDB 表示，它旨在通过提供一系列具有不同属性、价格点、位置和不同水平的住房补贴的 BTO 公寓来满足不同群体的需求和预算。
本月早些时候，众议院领袖 Indranee Rajah
在议会发表讲话说，政府向符合条件的申请人提供“慷慨的补助金”，以购买低于组屋公布价格的公寓。
在回答反对党领袖和工人党主席 Pritam Singh 提出的问题时，建屋局是否会提供 BTO
公寓的总开发成本和适用于它们的补贴价值的细目，Indranee 女士说不同的地方会有不同的定价和不同的补贴，以及成本细目“没有意义”或没有帮助。
她回答说：“我们应该给出总的开发成本吗?答案是我们不认为这样做会取得任何成就。
“原因是：对新加坡人来说真正重要的是什么?真正重要的是你能买得起公寓……每个购买 BTO
的新加坡人都知道，实际上他们支付的价格低于你支付纯市场价格时必须支付的价格。
“这就是 BTO 如此受欢迎的原因。否则，你会购买转售。”
辛教授说，政府组屋对业主来说既是家园，也是资产。
“由于经济增长，许多购买组屋的买家也可以出售并获得一些收益，他们将这些组屋作为提升住房阶梯的渠道，”他说。
“这是政府(已)承诺确保社区社会流动性的一项重要社会契约。”
