新加坡：本周早些时候，新加坡三大银行——星展银行、华侨银行和大华银行—— 将固定住房贷款利率上调至 4.25% 至 4.5%。
这是银行在不到两个月的时间里第二次加息，受美联储提高基准贷款利率和新加坡 9 月份核心通胀率升至 5.3% 等因素的推动。
随着利率进一步上升，购房者现在应该锁定固定利率房屋贷款还是转向浮动利率套餐?
首先，固定利率和浮动利率住房贷款有什么区别?
固定住房贷款的利率在整个锁定期内保持不变。另一方面，浮动贷款在整个贷款期限内会有所不同，具体取决于经济和市场状况。
在新加坡，浮动利率住房贷款通常与新加坡银行同业拆借利率 (SIBOR)、固定存款基准利率 (FDR) 或新加坡隔夜平均利率 (SORA)
挂钩。前两个正在逐步淘汰，浮动利率很快将只与 SORA 挂钩。
三个月的复合 SORA 已从今年年初的 0.1949% 上升至周五(11 月 18 日)的 2.6994%。
还有混合贷款，其中一部分住房贷款可以采用固定利率，其余部分采用浮动利率。
现在购房者每月需要支付多少分期付款?
根据为期 25 年的 500,000 新元贷款，组屋买家将根据星展银行两年期固定利率配套每月支付 2,709 新元，年利率为 4.25%。
星展银行的一项类似浮动利率贷款收取三个月的复利 SORA 加上 1 个百分点的保证金。根据 11 月 18 日的利率，年利率为
3.69%，这意味着购房者每月需要支付 2,554 新元。
如果你支付较少的浮动贷款，你不应该选择那个吗?
这不是那么简单。
房地产平台 99.co 的 SRX 贷款礼宾部负责人 Bruce Chow
表示，鉴于利率预计在可预见的未来会上升，采用固定利率方案可能仍然有意义。
“就目前的情况而言——利率方面并不确定。如果再出现另一场全球大流行病，利率可能会下降。但现在，全球都在通货膨胀，对于美联储来说，他们主要关心的是抑制通货膨胀，而这涉及加息，”他说。
分析师表示，购房者在选择住房贷款方案之前，需要充分了解自己的情况、生活计划、现金流、资产、负债和风险敞口。
PropertyGuru Finance 副总裁 Paul Wee 表示，相信利率将继续上升的购房者可能希望选择固定利率贷款。
“其他人会认为利率已经大幅上涨，而且几乎没有上升空间。对他们来说，采用浮动利率是有意义的，”他说。
Huttons Asia 的高级研究主管 Lee Sze Teck 表示，那些不喜欢波动的人也应该选择固定利率贷款。
“然而，如果利率随后改变方向，选择像五年这样的长期锁定期会阻止买家改变方向，他们最终可能会在多年内支付更多费用。
他说，如果他们担心这一点，买家可以考虑锁定期较短的贷款，比如一年或两年。
周先生说，如果购房者有还款能力并愿意根据市场利率支付，他们可以选择浮动利率配套。
他举了投资或出租物业业主的例子。“所收取的利率是可以免税的，所以只要租金收入可以支付每月的分期付款和开支，业主就不会太在意利率组合的类型。”
同样，混合套餐可能适合希望部分对冲利率上升的购房者。
李先生列举了其他方法来对冲利率变动。这些措施包括延长贷款期限和偿还贷款。
他说，寻求更长的贷款期限有助于缓解利率上升的影响，但从长远来看，这可能会导致买家支付更多利息。
利率何时可能达到峰值?
周先生说，1990 年代的住房贷款利率约为 5% 至 7%，而 2000 年代的住房贷款利率约为 3.25% 至
4.25%。这是在雷曼兄弟倒闭和美国次贷危机之前。
“很难预测当前周期的长度，因为涉及太多不确定性，”他说。
分析师告诉 CNA，鉴于乌克兰战争、能源和供应链问题等全球因素，明年利率似乎将进一步上升。
周先生指出，新加坡的房屋贷款利率与美联储利率之间存在很强的相关性。
他说：“美联储已经表示，(它)将在 2022 年和 2023 年继续加息。2024
年利率可能会继续上升，然后逐渐减少，”他补充说，可能还会再次加息在十二月。
他说，如果发生这种情况，明年新加坡的住房贷款利率可能会超过 4% 至 5%。
Huttons Asia 的李先生同意明年贷款利率可能会进一步上升。他说，圣路易斯联邦储备银行预测，美联储利率将在明年见顶，随后呈下降趋势。
PropertyGuru 的 Paul Wee 表示，到今年年底，三个月的复合 SORA 可能会从现在的 2.6994% 攀升至约
3.5%，并在明年第一季度达到 4% 至 4.3%。
